撰文：吴俊
这是一篇板块综合稿件，涉及四大板块，全文字数约字。如果您方便的话欢迎帮我们文末点个赞！
城北燕子矶OR紫东仙林湖、栖霞山、紫核？
这绝对是个好问题！一直以来，都有很多网友问过类似的问题，但是板块对比PK恰恰是最容易得罪人的事，吃力不讨好，一旦尺度没拿捏住，很容易被人狂带节奏！
但是呢，从板块实际情况看，城北燕子矶和紫东仙林湖又或是紫核的客群重叠比例简直超乎想象！不少网友就想了解，这些板块的真实现况，平时在媒体中看不到的某些点，越接近实际越爱！
刚好上周末，栖霞区也公布了整体义务教育阶段的施教区范围！刚好结合在一起聊聊！通过学区划分的过程，我们也能够更加清楚的了解各板块开发环境的差异！
NO.1
壹
毫无疑问，今年，燕子矶板块绝对属于当红“炸子鸡”！板块在经过前几年的整体发展布局后，终于到了收获的时刻！
继仁恒公园世纪领取燕子矶板块创纪录的销许价，给周边业主巨大的信心鼓舞后，燕子矶板块整体二手房市场迎来挂牌跳涨阶段！
除了品质比较突出的融创玉兰公馆项目，周边多个近年的商品房项目整体挂牌价都出现了-元/㎡较大幅度的增长！说是跳涨，一点也不为过！昨天，我特意花了点时间，查看了下链家网燕子矶重点商品房小区的成交情况，跳涨之后，多个小区已有实际成交！虽然个盘成交套数仅为个位数，但依然有很大意义！！
5月融创玉兰公馆成交价3.6-3.7万/㎡。
再看弘阳燕江府，价格跳涨更加惊人，3月弘阳燕江府精装二手成交价还不到3.1万/㎡，短短不到3月份，成交价已破3.7万/㎡！涨幅超元/㎡
万象天地九悦隔壁的招商,4-5月间也成交了两套二手房，价格也高达3.6-3.7万/㎡。
电建海赋尚城成交价也有所上涨，5月成交一套精装房源价格约3.27万元/㎡。
此外，我也查询了下保利国际社区、招商公园里和金浦紫御东方东方的成交情况，虽然4-5月以来尚未有成交数据，不过整体挂牌价格也是呈现跳涨态势，与上述已有成交的小区情况基本接近！
板块跳涨的背后，是源自今年多项因素的叠加作用！
一是节点到了！热门主力次级板块二手房实际控制线已基本在3.5万/㎡朝上，甚至是4字头！江核部分盘破4，江宁重点区域优质二手楼盘约4万/㎡，仙林湖早两年前二手楼盘基本都在冲击3.5万/㎡，高科甚至马上都4.5万/㎡。此前燕子矶大多数楼盘还在3字头，板块不可避免的会轮动！
二是源于地铁的实际在建！地铁来了与城市中心连接更加紧密！1号楼北延、6号线和7号线三建地铁在建，预期通车时间已定！
三疫情过后，区域开发商利用了楼市价格申报短暂放松的空隙，成功实现价格公关！早前中海燕矶听潮仅仅限价2.89万元/㎡，那你让周边的二手房如何自处？板块新房价格突破后，给燕子矶板块整体跳涨提供支撑！至少高层新房精装均价也要3.2万/㎡，这是心里强暗示！
四学区终于来了！燕子矶枣林片区业主，喜大普奔！心心念念的南师附中燕子矶新城小学和初中来了！！！虽然之前就传会有南师附中管理，但官宣后心态肯定不一样！且排除代招因素，从划定的南师附中燕子矶新城小学学区范围看，除了公租地块，整体围合都为商品房，未来生源肯定相对齐整，下限高！为了谨防后期一些不可预计的因素，栖霞也很谨慎的把代招列的清清楚楚！以后如果不再代招，也没有闹的理由！
小学是南师附中燕子矶新城学校小学部！初中是南师附中燕子矶新城学校初中部！五燕子矶指挥部前期从仙林那边调来个风评不错的一BS领导，据教授小密探透露，属于实干型！教授某仙林的体制内朋友，说因为他都想到燕子矶来买套了！
六新玄武价格预期继续上行，城北地缘刚需客群的唯一选择!价格区分被挤压
客观说，燕子矶板块属于近主城板块，老城旧改，厂区退二进三。我也是客观说，希望某些周边业主不要喷我，当年我差点也买了这！改造厂区，比较简单可以异地补偿安置或者经济补偿。同时周边一些征地村落，早年都解决殆尽，且基本都不在枣林这一圈商品房范围内。排除代招因素，长线来看，南师附中燕子矶新城学校的学区整体生源会比较齐整。
更加利于考成学区房！生源齐整，业主纯粹，才有更大可能出成绩。稍微混少量安置房也许问题不大，如果有大量安置房因素，能考出来的难度......！有的人说你这是歧视，歧视个毛，这是根据客观事实来说的。某些人士请不要对号入座，也许你家很鸡血，娃也很拼，但是整体基数.......
我感觉，燕子矶枣林这很可能是栖霞未来有望出成绩的片区之一！
NO.2
贰
再谈谈仙林湖板块，这个从融信世纪东方到水沐雍荣府，跟燕子矶板块的客群重叠度一直都很高。最近一大波买房人问燕子矶燕熙台OR仙林湖水沐雍荣府？
随便找一张截图，既然能有这么多人问，那肯定是有很多网友都在纠结。从客户需求来看鼓楼以北的不少网友选择城北燕子矶或者大紫东，其实都可行。地缘上传统城北和仙林区域就有很多的重叠，从当年中铁青秀城或者朗诗保利蔚蓝那个时期，就可以看到在仙林经常有户外大牌。前阵子燕熙台当然也不免俗，在仙林金鹰奥莱地下车库大范围的铺广告牌。
讲到仙林湖，你不得不说仙林管委会的操盘真的可以，每次拍地都在最红火的时候，融信当年2.5万/㎡的地价还言犹在耳，最近栖霞建设刚刚创下惊天的2.7万/㎡的超高水平地价。
地价高的好处，你知道的，一级操盘单位相比周边某骷髅比较大的单位.....就是有钱。有钱搞建设，有钱搞绿化。这里就强调三个字，高标准，搞，不论道路铺植，还是绿化管养，在全南京都可以排的上号。整体周边业主的满意度也是非常高，只要有什么不满意，呼过去，能解决的都会就解决掉。
目前整体仙林湖的整体环境和配套已经比较宜居，仙林湖公园花了大价钱整体景观也弄的非常赞！
经过-年近8-9年开发周边，板块基本轮廓已经呈现，大架子已经展现。后续最重磅的应该就是省中仙林分院，可以有效结合周边一大波人口的看病需求。某康以后的生意，我顿感要受到很大影响！
仙林湖板块在金中仙林第一届出成绩后，事实上当年涨幅已经明显超越其他次级板块，那一波拉涨凶猛，愣是从3万/㎡冲向3.5万/㎡，但是事实上，除了高科，近2-3年板块目前价格都比较平稳，也没有什么明显涨幅。有很多人问是不是后期就不看好了？
有人说仙林湖后续没啥动作了，其实也不然！在地铁四号线整个仙林湖的东侧依然有不少用地，从地铁四号线到万达茂的东侧，此前已经公开推介过的土地是商业商办用地。加上早前地铁四号线周边曾经要引入的富士康地块，后来因为某些你懂的原因，没有成为现实，但那块地的位置还在。同时在万科金色领域和保利罗兰香谷的东侧依然也规划有商业用地。
最大体量的用地还是在万科和保利的北侧原来的中视中科液晶研发用地，被规划调整成主力住宅用地。有很多买房人担忧水沐雍荣福相对仙林湖其他楼盘的区位，其实不用这么纠结，未来水沐周边还会有多幅住宅地块，这是仙林湖比较全新的一个小组团！后续会有开发商顺利接棒！
我先来说个基础实在的，很多年轻小夫妻有了娃以后你要上幼儿园，这边西岗幼儿园还是挺出名的。在仙林湖你有套房子，公办相对实惠的幼儿园，如果你双户口在内加产权，准点去报名，基本是有保障的。
小学初中，我相信很多网友都听到了好的或者不好的方面，正反两面都有。有一位金小仙林湖的家长说，他娃的那个班比较鸡血，二年级作业都要做到10点，全班基本如此节奏!三年级估计要11点了。
反面的当然也有，有部分家长也表示，老师更换的比较快，学校某些管理对比鼓楼名校还有不小差距。有部分家长已有前往鼓楼或者玄武名校的倾向，这对于学校来说也要敲响警钟。目前对于金小仙林湖来说，最大的优势，应该说是生源充足，一个年级基本都有十几个班接近20个班，生源基数大可以充分筛。等到金小大量毕业生直升金中仙林后，未来数年还是中考的实际成绩体现教育质量的参考意义更大。
至于放长线，5-10年的周期后金中仙林能否出成绩？这对于整个片区来说意义太大了。只要能够稳住，片区整体大的生源就不至于出走，就还有机会。
关于金中仙林，我最近也听一位仙外家长说到，金中仙林这届初一抓的还是非常紧的。因为他娃和金中仙林的一个娃上的同个辅导班，有对比！
此为一位家长个人观点，不代表所有样本，如跟读者体会有较大差距，请勿喷！
长线仙林湖板块，就是看学校！学校一旦某年中考出成绩，会是下一个跳涨时机！也是吸引更多相对优质生源的必要条件！而仙林湖相对某些板块，最大的优势就是几乎是全商品房小区！整体父母学历基本至少也是本科起，生源下限相对齐整。
保证全商品房小区的奥秘是何？或者说仙林湖板块的开发思路？我估计很多网友都没仔细
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