近期，南京楼市一片火爆！燕子矶两大楼盘开盘，全部当天卖光！迈皋桥、河西南等板块，二手房成交价创新高！
但事实上，南京楼市分化已经愈加剧烈，据不完全统计，南京主城共个小区中，房价下跌就有个，占比近一半！（数据来源安居客）
我刚刚整理出，各区跌幅排前10的小区，买到真的要亏大了！（数据仅供参考，不作为投资依据）01鼓楼区鼓楼区跌幅最大的10个小区，可以看出绝大部分都不是学区房，其中辰龙广场是公寓式住宅，银城小学+金陵汇文双学区房，由于小区居住属性一般，房价不是很稳定。同时，鼓楼区跌幅较大的还有一些总价高的小区，如长江之家、月光广场等，大户型占比较多，出售比较困难。02建邺区建邺区跌幅较大的小区，有一部分是老小区，在物业管理上不是很严，还有停车位紧张的通病，不是特别受买房人喜欢，降价也是形式所迫。此外，据中介透露，河西有部分业主买到新房、或者要买新房，而着急降价抛房，这也就导致了品质较高的楼盘出现降价的情况。03浦口区浦口区跌幅大的10个小区，可以看出全部都是非核心区板块的，部分小区如九月森林、山河水、绿城玫瑰园，都为别墅，面积较大，总价高，去化困难。此外，浦欣家园、天润城第五街区、万润嘉园都位于桥北板块，这里挂牌量多，竞争激烈，降价在所难免，对于有自住需求的年轻买房人，还是可以看看的。04雨花台区雨花台区跌幅较大的几个小区中，以刚需盘为主，涉及岱山、板桥等板块，区域利好较少，本身吸引力不足。当然也有别墅产品，出售周期会比较长。其中，花雨南庭，是所有区域跌幅最大的，跌幅10.16%，1个月跌了约元/㎡，小区是1、10栋带电梯，其余都不带电梯，分别是两梯21户、一梯四户，户型一般。▲88㎡复式户型05栖霞区栖霞区跌幅最大的是康桥圣菲，是南师附中仙林学校小学部亚东校区和南师附中仙林学校的双学区，学区优势不大，且小区小户型较多，自住属性不高，再加上物业管理问题，小区环境一般，市场认可度不高。与此同时，闻兰苑、万丰苑等小区，房龄较大，且学区一般，距离地铁站较远，优势不大。06江宁区从表格上看，江宁跌幅较大的，都不在江宁核心发展区域，处于东山、麒麟、大学城等偏远板块，这些小区离主城较远，交通也不是很方便，买的大部分是当地人，流动性不强。07玄武区玄武区，以老小区居多，往往能高价成交的，都是学区房。表格中，大部分小区，学区都一般，且建成年代较久，比较破旧。这类房源，保值已实属不易，没有利好加持，增值很难。08秦淮区秦淮区，与玄武区类似，老小区居多。表格中，除了金鼎湾、万达江南明珠、宏图上花园、锦江丽舍，其余6个，都是老小区，环境一般，学区也一般。其中，万达江南明珠，靠近火车轨道，噪音较大；宏图上花园，单价高，户型大，入手门槛较高，去化困难；锦江丽舍，只有1栋楼，没有环境，还不通燃气，只能用电，非常不方便。整理以上数据，不难发现，跌幅较大的二手房，大多是集中在一些偏远地区的小区，或者是面积较大的别墅以及学区一般的老小区。有不少在偏远地段且商品房不多的区域，涨幅空间比较有限。此外，还有很多楼盘都是不知名的小区，物业管理形同虚设，甚至没有物业。时间久了，居住的体验感会越来越差，二手房交易也不太乐观。就目前而言，南京二手房主要被分为以下几类：1、热门房源成交周期快、成交价格高；2、冷门房源无人问津，价格一降再降；3、一般楼盘有价无市，市场预期不高。其中好卖的热门房源一般有以下特征：1、学区房。一些总价低、户型小的房源，如果有学区加持，成交速度速度都是比较快的。甚至如果价格合适，一天之内就成交的情况也存在。2、品牌盘，主要是高科、龙湖、万科、金基等品牌楼盘。品质、物业更好，二手房市场溢价更高。更要注意的是，有恶劣维权历史的小区慎选，一来自己住的不舒服，二来置换困难，无人问津，三来房价大多难涨。3、高性价比房源。在学区、位置等某一方面有明显优势。最后：买房主要看需求和预算，抓住买房的窗口期。你还想知道哪些买房内幕？你想了解更多的南京板块楼盘信息吗？你想以更优惠的价格买房吗？欢迎扫码进入南京新楼市买房交流群！注：人数有限，先到先得，中介、置业顾问等谢绝入群！
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