新房持续进场土地后劲十足,房企

来源：咽炎病因时间：2021-11-22

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一直以来，栖霞山板块在南京人心里始终是那个千年古刹，西边的燕子矶、东边的龙潭、南边的仙林大学城，以及二次裂变的新港和尧化门，都在分蚀着买房人的视野，直到欢乐谷的开园，才让这个地方在刚需和地缘群体面前撑腰的底气。

仅今年下半年，栖霞山脚的动静就从未中断过，已出让住宅用地达5幅（路劲G66地块、招商G67地块、东原G82地块、中交G92地块、上坤G93地块），远超以往；并且从地图上不难发现，板块内土储庞大；加之此前栖霞区土地推介会上的布局来看，未来栖霞山板块将会有更多的土地出让。

环顾周边，个个强手如林。燕子矶新城有高起点规划的滨江资源，仙林大学城有让人艳羡的教育资源，龙潭有港口枢纽、智造产业支撑和综保区政策优势，“后起之秀”栖霞山也不甘落后。

近年来发展迅速，板块内配套也在不断完善升级，从过去的“无地铁经过”，到如今一口气在栖霞山东部连设三站（官窑山南路站、摄山站和华侨城站），三条轨交（4、6号线+宁扬城际）环绕；南外仙林分校华侨城小学已开学；规划建设欢乐谷（已开园）、国际邮轮母港等，涵盖商业、文旅等资源......从板块发展上来说，未来前景可观。

市场端：不温不火去化缓慢

区域内在售楼盘仅有华侨城翡翠天域、山语隽府、蓝光雍锦逸境府三盘。

01华侨翡翠天域

华侨城翡翠天域在售E1-5号楼，户型建筑面积为89、、、㎡，销许均价为-元/㎡，1、2、4、5号楼一梯两户、3号楼两梯两户，精装修交付，拟交付时间为年12月30日。

另外，在售D地块12、15、18、19、21号楼少量剩余房源，户型建筑面积为㎡，销许均价为-元/㎡，一梯两户，精装修交付，拟交付时间为年4月30日。

02山语隽府

山语隽府为板块内唯一在售纯洋房社区，与欢乐谷、公办仙林南外仅一街之隔。户型建筑面积约80-㎡，销许均价约-元/㎡，精装修交付，拟交付时间为年4月30日前。项目的前身是栖霞山G69地块。年10月10日,栖霞山G69地块被华侨城竞得,楼面价元/㎡。由华侨城和路劲地产联合开发,其中路劲地产负责操盘。

03蓝光雍锦逸境府

蓝光雍锦逸境府在售A4、8#精装洋房，户型建筑面积约84-㎡，销许均价约元/㎡。项目前身为栖霞山G68地块，楼面地价元/㎡，共打造8栋8-11F住宅。项目为蓝光旗下高端“雍锦系”，小区打造智能社区，设计了动态人脸识别等，采用嘉宝物业。

南京向东发展的势头虽然一路高歌，但通过查询网上房地产数据可以发现，自18年翡翠天域破荒以来，相较于南京其他热门板块，该区域内房源一直可以称得上是不温不火。

年以来，在收割了一大波地缘客之后，各个楼盘去化情况也稍显疲态，粗略统计下来，2.7万元/㎡似乎该区域置业者心中的“温度计”，当价格一旦上升至临界点时，市场接受度急剧下降；再加上个别开放商可能对片区研判存在一定偏差，直接导致产品定位与置业需求略微有点衔接障碍。

土地端：来势汹汹房企齐聚

土地端的动作则更为显著，今年下半年栖霞山板块陆续出让多幅双限宅地，毛坯限价元/㎡，地块位置也都十分靠近。如路劲G66地块（地价元/㎡）、招商G67地块（地价元/㎡）、东原G82地块（地价元/㎡）、中交G92地块（地价元/㎡）、上坤G93地块（地价元/㎡），未来区域内新房供应量大增！

01路劲G66

年9月24日，经过9轮竞价，G66地块最终被常州路劲地产以总价7.6亿万元拍下，楼面地价元/㎡。项目拟建13栋6-11F住宅（其中4、5、8、9#为11F小高层,3#为9层，1、2、6、7、11、12#为6F洋房），剩余6栋为配套服务用房，体量较大。

路劲自进南京之后的项目全都选择了联合开发，城南赛虹桥花语江南与中铁建合作，栖霞山山语隽府与华侨城合作。今年路劲南京再添3个项目，分别是与中交合作的江宁正方新城山语春风，与招商合作的栖霞山G66、G67项目。

02招商G67

年9月24日，经过6轮竞价，G67地块最终被招商以总价6.9亿元拍下，楼面地价元/㎡。项目将打造8栋11F小高层住宅及物业、养老等配套用房。招商年单独拿地仅有栖霞山G67项目，但是却参与了7幅地块的合作。

此外，华侨城G76地块M地块规划出炉，规划打造8栋6-11层住宅，其中5栋11层、2栋9层、1栋6层，从公布信息来看，该地块总建筑面积约6.28万方，其中地上建筑面积约4.34万方，地下建筑面积约1.94万方。

据了解，栖霞山G76地块于年12月16日，被华侨城以总价24亿元拿下，成交楼面地价仅元/㎡。整个地块分为ABCDEFGHIJKLMN共14个地块，而本次公示的M地块，与D、E、J、K、N地块同为纯宅地。

03东原G82

年10月30日，经过3轮竞拍，被东原以总价12.6亿元拿下，成交楼面价元/㎡。项目将拟建8栋25-27F高层住宅、2栋物业及物业、养老配套用房。

需要注意的是，根据天眼查信息显示：东原G82地块的建设单位为南京东之合房地产开发有限公司，该公司是由东原、保利、朗诗3家出资组建，也就是说G82地块将由这三家联合开发，其中东原操盘。

04中交G92

年12月1日，栖霞山G92地块经过11轮竞拍，被中交以12.7亿元拿下，楼面价元/㎡。

05上坤G93

年12月1日，栖霞山G93地块经过7轮竞拍，被上海兆坤以6亿元拿下，楼面价元/㎡。

对于南京来说，上坤无疑是陌生的。以上海?上坤公园天地崭露头角并陆续进驻浙江、安徽、湖北、河南和江西等地。年江苏首战选择了苏州，开发水岸四季项目。

上坤地产开发出四季系、樾山╱半岛系、云系及S系四个标准化的产品系列，包括低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及阁楼公寓，以满足客户的多元化需求。

其中，四季系以四季建筑元素为特色，主要面向首次置业者和首次改善型置业者；

樾山╱半岛系及云系为首次及二次改善型置业者开发，具有山景、湖景或都市元素；

S系主要位于中心城区或靠近自然资源的地区，为豪华住宅改善型置业者和超级豪华住宅置业者开发。

06瑞安江南水泥厂地块

值得注意的是，瑞安其实在栖霞山也有自己的土地储备。早在年5月14日，瑞安房地产有限公司公告称，收购6幅位于南京的土地部分股权（即江南水泥厂部分地块），总面积为31.99万平方米。

总结：短板明显利好兑现较慢

蓝图总是美好的。归根结底，现如今栖霞山板块还处于发展起步阶段，交通骨架尚未形成，配套空白的短板比较明显，区域内新房价格在2.7万/㎡左右，二手房市场均价约1.4万-1.6万/㎡，如摄山星城，小区均价约1.53元/㎡左右上下，因房源较老可比性近乎没有。

抛去老盘翡翠天域不谈，这从年入市的两盘更能显示市场的认可度，在南外分校开学+欢乐谷开园两波利好的促进下，由此带来一波可观的房源去化，但在此之外的几次加推里，去化情况稍显力不从心，所谓的“地铁房”“学区房”还为时尚早。

1、楼盘比较孤立，脱离栖霞的居住核心片区，品牌集中度较低

2、未来的价值还要依靠欢乐谷后期运营的热度

3、学区上有进展，但学区最终要看生源和升学率，学区的成色非常重要，会对二手房价格产生重要影响4、区域内缺乏成熟商业，更多依靠仙林湖板块的万达茂商业，直线距离超3公里，日常购物也较为不便。

南外+欢乐谷+房价，是栖霞山板块的优势，但孤盘+配套缺失+非品牌集中度的板块，是它的劣势。第一缺乏二手房价格支撑，第二缺乏超级利好的价值预期，或许随着房企陆续进驻、形成合力，共同完善区域配套，进一步提升板块的价值，可以吸引更多人在此就业安家，在此也期待新的一年能迎来质的飞跃。